饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很(hě一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟n)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎn一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟g)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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