OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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