导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗 alt="中国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗