万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思t="北京房(fáng)圈大消息！顶级富豪，都(dōu)被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，3割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思5名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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