万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(g雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗uān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗alt="北(běi)京(jīng)房圈大(dà)消息！顶级富(fù)豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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