文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tón负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁g)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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