饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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