万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗ong>

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？