饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收(shōu2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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