OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均pp7塑料杯能不能装开水有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张pp7塑料杯能不能装开水江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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