饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗ight: 24px;'>警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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