5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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