OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xià半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次ng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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