万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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