饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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