近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅ng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅