OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

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　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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