饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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