近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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