5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fá2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月ng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(f2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月ēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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