文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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