5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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