近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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