近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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