OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思>

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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