近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　3千克是多少斤 1千克是一斤吗ng>平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(p3千克是多少斤 1千克是一斤吗ài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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