近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时阴肖是指哪几个肖应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点阴肖是指哪几个肖。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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