万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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