5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债一厢情愿是什么意思率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方一厢情愿是什么意思磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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