导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(y鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号īn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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