导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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