“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单(dān)个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了(le)最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中进(jìn)行选择，需要(yào)非(fēi)常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要还(hái)是那(nà)些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了(le)一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没(méi)有国资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别(bié)重视企(qǐ)业的(de)成本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是(shì)否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财务指标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其(qí)开始在一(yī)线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计(jì)今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国(guó)、保(bǎo)利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积极的(de)拿地策(cè)略的同(tóng)时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也并不(bù)意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续(xù)增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长rong>

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机(jī)构(gòu)寻(xún)觅个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行(xíng)业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是(shì)富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基(jī)金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收(shōu)还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家(jiā)居(jū)十大流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城(chéng)服(fú)务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司(sī)能(néng)在业内(nèi)做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强调。