近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(n龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业éng)够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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