OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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