5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōn1分钟前刚刚哪里发生了地震g)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或1分钟前刚刚哪里发生了地震存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1分钟前刚刚哪里发生了地震