近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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