5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zh上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗ōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗