导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　一厢情愿是什么意思　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一一厢情愿是什么意思 #ff0000; line-height: 24px;'>一厢情愿是什么意思是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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