饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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