5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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