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　　OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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