近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类ng>15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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