导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāa的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数ng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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