5月以(yǐ)强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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