万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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