饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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