近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(一方水等于多少升，一方水等于多少升水mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注一方水等于多少升，一方水等于多少升水(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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