5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察反函数的性质是什么意思，反函数得性质国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎ反函数的性质是什么意思，反函数得性质o)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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