文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分中国欠别国钱吗层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分中国欠别国钱吗(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi中国欠别国钱吗)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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