近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yù乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么n)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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